買房前的賞屋階段,特別是預售產品,絕對都會拿到建商或代銷提供的格局平面圖,可別小看這薄薄一張紙,現階段被歸納為正式合約一部分的平面圖上,往往隱藏著銷售方不想或不敢直接告訴你的重要訊息,但究竟有哪些重要看點呢?這篇文章讓小寶從3大重點開始,手把手教你看懂房子真實的格局與條件。


▲成屋後的空間尺度是否得宜,平面圖絕對是預售期最得力的判斷依據。

首先,常用的平面圖基礎圖標最好能看熟、記下來,有助於建立距離與方向感,了解空間內的相對關係。其次是確認建築物未來的棟距、座向、電梯和逃生梯位置等等,這點跟屋子未來的安全、舒適度息息相關,以下將有更詳盡的舉例、說明。
  

平面圖上會有哪些常見標示

一般建案銷售,現場大概率會備妥兩款平面圖,一種是包含公設在內的全樓層配置圖;另一種是個別戶型的格局圖,如果要看採光面、建物坐向、出行交通動線等資訊,得看含公設的全層配置圖;但若想了解產品自身的公共梯廳、樑柱位置、規格、房型,那就審視後者。平面圖簡單說是一種「鳥瞰」的概念,以下就條列幾個平面圖上經常使用到的圖形符號,以協助正準備購屋或裝修的朋友們,輕鬆看懂平面圖!
 

結構柱、牆面

平面圖上長這樣的深色實心線、方塊,表示建築結構柱、隔間牆或分戶牆。
 

橫樑

平面圖上會以虛線標示橫樑所在,一旁所附數字分別說明樑體厚度、樑下淨高度。
 

門窗位置

平面圖上的門、窗位置,基本上都是以下這類圖示,最好能要求銷售方標上明確尺寸數據。
 

櫃體

平面圖會在各種方格裡打上X,或者像右圖這樣畫上數排平行斜線,分別代表儲物櫃或衣櫃,唯實際櫃體高度,須看標示數字才能得知。
 

管道間、設備

四面都被實牆包圍的X方格是管道間,標示該戶管道間位置,通常都規劃在廚房、浴室附近,廚房跟衛浴的設備則會有相應的圖示。
 

電梯、樓梯

如果是電梯透天厝、獨棟別墅類產品,或者大樓的公設,平面圖上也會看見標示電梯間與室內梯位置的圖案。

平面圖觀察重點為何

平面圖的觀察重點,大致可分坐向方位、樑柱位置、窗門廊道幾個欄目來說明。
 

方位、採光與風向

透過平面圖上附帶的方向標,第一步先確認東、西、南、北方位各在哪一邊,搭配陽台、主要採光窗的開向,就能知道是不是迎風面?有沒有西曬疑慮?視野採光好不好?能不能享受清晨第一道陽光等等,方位同時也能掌握出行動線,以及對應國人購屋習俗上相當倚重的風水考量。
 

暸解室內樑、柱位置

得利於現階段多數大樓新成屋,都採行「外推柱、內深窗」的建築節能觀點,大大促進室內格局方正,家具更好擺、空間感更開闊、實際坪效也會跟著提升。樑的話一般分大、小樑,建商提供的平面圖通常不會清楚標示,這也導致交屋時屢見認知落差,其實只要把主要結構柱兩點相連,就能得出大樑所在,事前掌握樑線亦有助於未來細節規劃。
 

動線規劃

最後記得觀察一下室內的窗、門、廊道,除了與建築外觀相關的對外門、窗不得更動外,舉凡有門對門、廊道過窄過長、格局房數不滿意、設備建材退或換等狀況需調整,都可利用多數預售屋附帶的結構期客變權益,配合設計師在第一時間,重塑更趨於理想的空間輪廓。
 

標示是否清楚

需特別注意的是;除了樑線外,出現在屋子裡的任何不明虛線,尤其是客廳或房間,通常代表未來需經二次施工才能使用的空間,而這類空間目前並不合法,為避免日後爭議不斷、勞民傷財,無論銷售方做出何種擔保,還是果斷放棄為好,抓緊時間看下個產品吧!
 

如何判斷格局、動線是否合理?

 
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若要精準判斷欲購住宅的格局、動線是否合理,以下提供幾個技巧給大家參考! 
技巧一 具備長、寬、高的基本尺寸概念。技巧一:具備長、寬、高的基本尺寸概念。具備長、寬、高的基本尺寸概念。技巧一:具備長、寬、高的基本尺寸概念。
技巧二 掌握距離配置的黃金比例。例如一般客廳沙發到電視牆的合理縱深,大約抓在螢幕尺寸的2.5倍或以上,為最舒適的觀賞距離,也就是說,想買的電視款式為65吋,一吋等於2.54cm來算的話,那麼人坐沙發上至電視牆,最少也要三米五以上才不會產生壓迫感。
技巧三 慎防樣品屋的美麗陷阱。參觀樣品屋時,切記要和平面圖仔細對照,包括平面圖上樑的位置,而所謂的樓高也必須扣掉樓地板厚度,才是真正屋子淨高。
技巧四 善用預售客變機會,調整最佳空間格局。
技巧五 浴室避免設在屋子中央,最好是邊間有開窗為佳。
技巧六 破解平面圖常見的盲點。都會區房子越蓋越小已是常態,交屋時才發現連床都放不下的臥室屢見不鮮,因使建議了解一般家具的通用尺寸,以避免須拆牆的窘境。
技巧七 注意走道與廚房寬度。有些產品為了放大部分房間,讓圖面看起來物超所值,有時候會壓縮走道、廚房等次空間,切記走道面寬至少80cm(含)以上較合理,而廚房除了基本流理檯之外,也要保留足夠寬度與縱深,以容納冰箱或電器櫃等設備。
技巧八 平面圖上的公分、公尺,如何轉換為坪?先將量測的公分換算成公尺,然後將長(公尺) X 寬(公尺) X0.3025 = 坪數。如果忘記攜帶測量工具,地上鋪好的磚也是很棒的參考,目前多數建商採用的石英磚多是60X60cm,數一下地磚行列也可以估個大概。

如果朋友們已經進場買房,而格局又實在不符理想、不知從何下手補救的話,也不妨聯繫小寶優居團隊,讓經驗豐富的設計師們助您一臂之力,輕鬆打造家的理想格局!